中央经济工作会议解读：“长租”正成为房改核心内容

图：据悉，中国将加快建立多主体供给、租购并举的住房制度。图为民众在观望新楼开盘 。（资料图片）

住建部部长王蒙徽在会议中指出，要大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益等。

中央地方政策陆续出台

事实上，自2016年以来特别是2017年，从中央到地方的各类鼓励发展租赁市场的政策陆续出台。中央层面，今年5月《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》正式发布，8月出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》；随后，全国有超过20城陆续出台了住房租赁相关政策。如北京、杭州等在土地出让中要求了开发商须自持或配建一定比例的租赁住房；广东、河北等开展房地产投资信托资金（REITs）试点等。

业内人士预计，未来内地住房租赁市场将由普通商品房、政府供应的保障房向多主体供应转变，包括开发商或者机构的自持住房，农村集体土地、企事业单位自有土地建设的租赁住房，都将逐渐进入租赁住房供应体系。

短租房生活没安全感

一位在北京生活了三年多的李小姐告诉记者，她身边很多同龄人想买房都是因为租房生活非常没有安全感。“其实很多房东租房的意愿不是很稳定，不是要涨房租就是要卖房子，逼得你不得不再找房子。而且租房生活不仅意味着奔波与麻烦，还经常会有额外经济上的牺牲。”李小姐表示，因为大部分的房源都掌握在中介手中，一般需要付一个月的房租作为中介费，若是遇上不靠谱的房东，租房押金还拿不回来。

“这几年我已经搬了三次家，现在的想法就是等我有了购房资格一定要买个房子结束这种‘居无定所’的生活。”李小姐说。如果一开始能有一个房子让她长租个五到十年，可能现在购房的意愿不会这么强烈。

专家：住房租赁需政府政策完善

对于中央在房地产领域提出的“租购并举”，多位业内专家均支持，这是此轮内地房地产调控最大的变化，将改变过去几十年房地产市场发展的逻辑。目前看，由于住房租赁特别是长租公寓低回报率限制了其快速发展，或可探索利用REITs（房地产投资信托基金）等资产证券化的渠道打通资金链条，不过需要政府相关政策的完善。

中原地产首席分析师张大伟认为，“租购并举”或将改变过去几十年房地产市场发展的逻辑。目前中国房地产市场，租赁行为是最不稳定交易，90%以上的交易都是一年期。未来长租模式或将为市场提供3-10年的租赁房源。

摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌指出，1998年和2003年内地房地产市场经历了经济适用房和商品房为主的住房供应体系变革。而此次中央提出的“租购并举”思路可能会成为房地产政策下一个大拐点。

此外，有观点提出，国外的长期租赁市场不少是由房地产信托基金在做，中国可以借鉴。中国证券投资基金业协会副秘书长陈春艳表示，目前内地备案的REITs产品在融资交易结构、付费水平、盈利方式、收益分配方式等仍与国外的REITs存在差距，有待进一步完善相关机制。（记者 马琳）